Piața imobiliară din Slovacia a trecut printr-o perioadă mai dificilă în ultimele luni. Prețurile locuințelor au crescut semnificativ în 2021 și 2022, ceea ce a dus la reducerea accesibilității locuințelor pentru, de exemplu, familiile tinere sau grupurile cu venituri mici. Cu toate acestea, ratele dobânzilor foarte accesibile din acea perioadă au jucat în favoarea lor. La acea vreme, era posibil să obțineți un împrumut cu o dobândă mai mică de 1%.

Prețurile astronomice ale locuințelor și dezvoltarea economică generală nefavorabilă au început să reglementeze băncile. A existat o creștere a prețului creditelor ipotecare. Astăzi, la începutul anului 2023, rata medie a dobânzii la creditele ipotecare noi este de 4%. Ceea ce oamenii – în special cumpărătorii de locuințe – își puteau permite la începutul anilor 2021 și 2022, nu își mai pot permite astăzi în ceea ce privește ratele lunare ale împrumutului. Prin urmare, este oportun să reflectăm asupra nivelului la care ar trebui să scadă prețurile proprietăților pentru ca piața să se stabilizeze, să revină la un nivel stabil și să facă locuințele din nou mai accesibile.

Chiar dacă, potrivit mai multor surse de specialitate, prețul de piață este deja în ușoară scădere, am analizat problema în cifre concrete.

În ipoteze, presupun o rată medie a dobânzii de 4% în prezent, față de 1%, cât era rata la începutul anilor 2021 și 2022. Tendința ratei dobânzii poate fi găsită AICI.

Am folosit ca exemplu o proprietate în valoare de 200 000 EUR, presupunând că clientul ia un credit ipotecar de 80% din prețul de achiziție. El ar trebui să aibă la dispoziție 40 000 EUR în numerar. Aceasta reprezintă 20% din prețul de piață al proprietății. La o rată a dobânzii de 1%, rambursarea lunară a acestui împrumut a fost de 514,62 EUR (durata împrumutului 30 de ani). Dacă presupunem o rată a dobânzii de 4% din ziua de azi, plata lunară va fi de 763,86 EUR, ceea ce reprezintă o povară financiară foarte mare pentru multe familii din ziua de azi.

Raționamentul meu analitic m-a condus la concluzia că, pentru ca oamenii să cumpere în aceleași condiții sau în condiții similare cu cele de acum un an, prețurile locuințelor ar trebui să scadă cu 25%. Dacă presupunem că cumpărătorul din exemplul nostru mai are la dispoziție 40 000 EUR și ar dori să aibă aceeași rată lunară de rambursare a împrumutului, prețul proprietății ar trebui să fie de 150 000 EUR. Pentru o rambursare similară cu cea din trecut, la rata dobânzii de astăzi, el ar obține un împrumut de numai 110 000 EUR. Îmi dau seama că această scădere este o pierdere financiară destul de mare pentru vânzător. Cu toate acestea, situația actuală provoacă disconfort atât vânzătorilor, cât și cumpărătorilor. O posibilă cale de ieșire din această situație este un compromis – împărțirea a 25% din diferență între vânzător și cumpărător. În prezent, modalitatea ideală prin care un vânzător își îndeplinește dorința de a vinde, iar un cumpărător își îndeplinește nevoia de a cumpăra este o reducere a prețului proprietății de aproximativ 12,5% și dorința cumpărătorului de a plăti cu 12,5% mai mult decât se aștepta. Astfel, cumpărătorul va plăti un împrumut mai mare de aproximativ 130 EUR pe lună, iar vânzătorul va pierde 12,5% din prețul de cumpărare.

Alternativa pentru cumpărător este un contract de leasing

În cazul în care cumpărătorul consideră această creștere inacceptabilă, se ia în considerare opțiunea de a amâna decizia de cumpărare și de a opta pentru un apartament închiriat.

În exemplul de exemplu, voi lua în considerare o chirie de aproximativ 600 € pe lună (prețul nu include utilitățile și taxele). Clientul va cheltui cei 25 000 EUR economisiți (12,5% din prețul de achiziție pe care ar fi trebuit să îl plătească în plus la cumpărarea unui apartament de 200 000 EUR) în 3 ani și jumătate în relația de închiriere. După această perioadă, se pot întâmpla următoarele:

Prețul proprietății va rămâne același – în acest caz nu a meritat să intre într-o relație de închiriere, deoarece a cheltuit 25 000 EUR, în timp ce cu proprietatea sa ar fi plătit deja principalul împrumutului

Prețul va crește – în acest caz, cu siguranță nu a meritat să închirieze, deoarece astăzi ar fi cumpărat proprietatea și mai scumpă și ar fi consumat 25 000 €

Prețul va scădea – prețul ar trebui să scadă cu mai mult de 25.000 EUR pentru ca clientul să considere evoluția situației ca fiind pozitivă

Pornind de la aceste premise, consider că, atâta timp cât clientul este hotărât și dorește să cumpere, îl susțin cu siguranță. Dar totul depinde de situația sa financiară și de prioritățile sale. Este important ca acesta să se gândească în avans și să elaboreze corect o rată lunară a creditului ipotecar pe care să o poată gestiona chiar dacă veniturile sale scad pentru o perioadă. Acest lucru vă împiedică să ajungeți într-o situație financiară neplăcută și să fiți nevoit să renunțați la proprietate în pierdere.

Încurajez cumpărătorii să își gestioneze cu înțelepciune situația financiară și să profite de o piață generoasă și favorabilă cumpărătorilor. Cred că un acord rezonabil între cumpărător și vânzător poate duce la un compromis care va fi benefic pentru ambele părți. Vânzătorul va primi un preț de achiziție aproximativ la prețurile de la sfârșitul anului 2021/2022, când prețurile erau deja foarte ridicate, iar cumpărătorul va cumpăra bine și își va satisface nevoia de locuințe.